Zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688). we wrześniu 2023 r. weszły w życie przepisy nowelizujące dotychczasową ustawę planistyczną.
Jakie nowe rozwiązania zostaną wprowadzone?
- Pojawi się nowe narzędzie planistyczne tzw. Plan Ogólny Gminy
– dokument ten ma objąć obowiązkowo teren całej gminy (poza obszarami, dla których aktualnie obowiązuje MPZP),
– ustalenia zawarte w planie ogólnym będą prawnie wiążące zarówno dla MPZP, jak i decyzji o warunkach zabudowy,
– zgodnie z założeniami ustawy gminy powinny uchwalić plan ogólny do 30 czerwca 2026 r. (termin wydłużony – pierwotnie był to koniec roku 2025). - Zmieniony zostanie sposób wydawania decyzji o WZ
– decyzje o warunkach zabudowy będą ściśle powiązane z planem ogólnym gminy,
– inwestor będzie miał 5 lat licząc od dnia, w którym WZ-ka stanie się prawomocna na uzyskanie pozwolenia na budowę czy też realizację inwestycji. - Uproszczone mają zostać procedury związane ze sporządzaniem aktów planowania przestrzennego
– w konkretnych przypadkach zostanie umożliwione wprowadzenie trybu uproszczonej procedury planistycznej,
– będzie możliwe także równoczesne prowadzenie procedur dla różnych aktów z wyłączeniem konieczności powtarzania niektórych etapów tej procedury. - Utworzony zostanie tzw. Rejestr Urbanistyczny
– nieodpłatny, zintegrowany oraz dostępny dla zainteresowanych system będzie zawierał informacje wprowadzane przez gminę dotyczące m.in. dokumentów powstających na poszczególnych etapach sporządzania aktów planistycznych, raportów z konsultacji społecznych, decyzji administracyjnych czy rozstrzygnięć organów nadzoru. - Powstanie nowy rodzaj planu miejscowego tzw. Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI)
– ma on na celu zastąpienie i zmodyfikowanie tzw. specustawy mieszkaniowej,
– dotyczyć będzie dowolnych inwestycji (nie tylko mieszkaniowych),
– ZPI umożliwiać będzie realizację dużych inwestycji na podstawie specjalnej umowy między inwestorem a gminą,
– nie może stać on w sprzeczności z planem ogólnym gminy,
– ZPI jest bardziej elastyczny niż MPZP, ale wymaga bezpośredniej współpracy z gminą, gdzie ustalenia spisane są w formie umowy. - Uchylone zostają przepisy dotyczące Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy
- Zwiększony zostanie wpływ ludzi na decyzje dotyczące kwestii planistycznych w gminie
Czym jest tzw. obszar uzupełnienia zabudowy?
Zgodnie z art. 61 ust. 1a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym inwestor będzie mógł uzyskać decyzję WZ tylko wtedy, gdy nieruchomość, na której ma być realizowana inwestycja, będzie objęta planem ogólnym i znajdować się będzie na tzw. obszarze uzupełnienia zabudowy określonym w tym planie. Odnosi się on do terenu, na którym nowa inwestycja powinna nawiązywać do istniejącej zabudowy pod względem takich parametrów jak m.in.: wysokość, intensywność zabudowy, linia zabudowy, dostęp do infrastruktury technicznej czy sposób zagospodarowania działki.
Co się stanie z decyzjami o warunkach zabudowy wydanymi do 30 czerwca 2026 r.?
Po 30 czerwca 2026 r. decyzje te nadal będą obowiązywać, chyba, że w międzyczasie gmina uchwali MPZP, który spowoduje ich wygaśnięcie. Uchwalony w międzyczasie Plan Ogólny Gminy nie ma wpływu na ustalenia zawarte w uzyskanej już WZ-ce. Po 30.06.2026 r. wszystkie MPZP i decyzje o WZ będą musiały być zgodne z ustaleniami Planu Ogólnego.
Co w sytuacji jeśli Gmina nie uchwali Planu Ogólnego do 30 czerwca 2026 r.?
Wówczas nie będzie możliwości występowania o WZ-kę. Zabudowa będzie możliwa jedynie w oparciu o uzyskane do tego czasu WZ-ki oraz o ustalenia uchwalonego już MPZP. Szczególnym przypadkiem jest tu sytuacja, w której inwestor złożył wniosek o wydanie decyzji o WZ np. w czerwcu 2026 r. i do 30 czerwca jego wniosek nie został zrealizowany. Wówczas gmina musi wydać decyzję i będzie ona prawnie wiążąca tzn. będzie można na jej podstawie wystąpić o pozwolenie na budowę.
Jak wygląda kwestia terminu ważności decyzji WZ w kontekście wprowadzanych zmian?
Ogólnie rzecz biorąc jest to okres 5 lat od momentu kiedy decyzja ta stała się prawomocna. Decyzje WZ, które nie staną się prawomocne do 30 czerwca 2026 roku będą ważne 5 lat od chwili ich uprawomocnienia. W tym okresie należy uzyskać pozwolenie na budowę. W przeciwnym razie decyzja ta wygaśnie.