Gdy nie do końca ufasz sprzedającemu i boisz się, że ten może wycofać się z transakcji, bo np. znalazła się kolejna chętna osoba, która zaoferowała lepszą cenę, która będzie atrakcyjna nawet pomimo zapłaty równowartości zadatku – rozważ wpisanie roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (art. 16 ust. 2 pkt 2 zd. pierwsze) daje notariuszowi możliwość złożenia do sądu wniosku o dokonanie wpisu takiego roszczenia. Oczywiście taki wpis kosztuje (opłata sądowa + taksa notarialna = okolice 350 zł). Co nam daje to, że w dziale III KW pojawi się wspomniane roszczenie? Wyobraźmy sobie sytuację, że podpisaliśmy ze sprzedającym umowę przedwstępną sprzedaży, ale on mimo wszystko z jakiegoś powodu sprzedał nieruchomość komuś innemu. Aby wystartować z czymkolwiek musimy najpierw dowieść, że osoba, która kupiła tą nieruchomość wiedziała o tym, że sprzedający podpisał wcześniej umowę przedwstępną. Z racji tego, że informacje w KW są ogólnodostępne, a dodatkowo przy akcie notarialnym sprzedaży notariusz z pewnością przedstawił jej zapisy kupującemu nie mógł on nie wiedzieć o wpisie naszego roszczenia. Zerknijmy teraz do art. 59 Kodeksu Cywilnego.
” W razie zawarcia umowy, której wykonanie czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu osoby trzeciej, osoba ta może żądać uznania umowy za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli strony o jej roszczeniu wiedziały albo jeżeli umowa była nieodpłatna. Uznania umowy za bezskuteczną nie można żądać po upływie roku od jej zawarcia.”
Uzyskujemy więc możliwość domagania się uczynienia podpisanej umowy przenoszącej własność bezskuteczną, a tym samym doprowadzenia do finalizacji transakcji z nami. Zwróć również uwagę, że zapis roszczenia w KW przed finalizacją zakupu może pełnić funkcję odstraszającą wobec potencjalnych kupujących.
Roszczenie o wpis własności można oczywiście (patrząc oczami sprzedającego) wykreślić. Jeśli minął rok, a do podpisania umowy przedwstępnej nie doszło to właściciel może wykreśli roszczenie składając jednostronne żądanie. Sprzedający może także zabezpieczyć się tutaj i ulokować przy podpisywaniu umowy przedwstępnej w depozycie notarialnym oświadczenie kupującego, w którym wnioskuje on o wykreślenie roszczenia. W protokole notariusz opisuje wtedy, że właściciel nieruchomości może pobrać z depozytu powyższy dokument w przypadku rozwiązania umowy przedwstępnej (może to być np. sytuacja, gdy strony umówiły się, że do finalizacji transakcji dojdzie 3 miesiące po podpisaniu umowy przedwstępnej, a kupujący nie stawił się do umowy przenoszącej własność do tego czasu).
Ważną rzeczą jest tutaj to, że aby móc wpisać roszczenie umowa przedwstępna musi być podpisana w formie aktu notarialnego. Podsumujmy temat schematem:
