Zakup mieszkania lub domu to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Zazwyczaj wiąże się z dużymi emocjami i jeszcze większymi kosztami. Nic więc dziwnego, że kluczowe staje się wówczas pytanie: jakie mamy prawa, gdy okaże się, że nowa nieruchomość posiada wady? I tak pojawiają nam się na horyzoncie dwa podstawowe pojęcia: rękojmia oraz gwarancja. Chociaż oba dotyczą jakości nabywanego lokalu/domu to różnią się zasadniczo zarówno źródłem jak i zakresem.
Rękojmia – ochrona ustawowa
Rękojmia to ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy (tutaj dewelopera) za wady fizyczne i prawne nieruchomości. I nie jest to żadna opcja dodatkowa, czy zapis „na życzenie” – wynika ona z zapisów w Ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny i obowiązuje z mocy prawa. Oznacza to tyle, że nawet jeśli w umowie nic nie wspomniano o rękojmi, Kupujący i tak może z niej skorzystać.
Jak długo trwa rękojmia przy zakupie mieszkania/domu?
Zgodnie z art. 568 § 1 KC:
Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.
W tym czasie nabywca może zgłosić każdą wadę – zarówno drobną (np. odklejające się listwy), jak i poważną (np. nieszczelny dach). Jeśli wada ujawni się np. po 4 latach od odbioru, kupujący wciąż ma prawo ją zgłosić.
Jakie uprawnienia ma kupujący?
Osoba kupująca nieruchomość od dewelopera w ramach rękojmi może żądać:
– usunięcia wady (np. naprawy instalacji, poprawienia elewacji),
– wymiany wadliwego elementu (np. okien, drzwi),
– obniżenia ceny (gdy wada nie zostanie usunięta),
– odstąpienia od umowy (w przypadku, gdy wada jest istotna i uniemożliwia normalne korzystanie z mieszkania).
Deweloper ma 14 dni na odpowiedź na reklamację. Jej brak w tym terminie oznacza, że uznał roszczenia.
Jak zgłosić wadę mieszkania/domu?
- Sporządź zgłoszenie na piśmie – list polecony, e-mail lub formularz reklamacyjny.
- Opisz dokładnie wadę i dołącz zdjęcia.
- Wskaż czego oczekujesz (np. naprawy, wymiany, obniżki ceny).
- Zachowaj kopię i potwierdzenie wysyłki.
Gwarancja
Gwarancja to dobrowolne zobowiązanie gwaranta (najczęściej dewelopera, wykonawcy, producenta materiałów lub instalacji) do naprawy albo wymiany rzeczy jeśli ujawnią się wady. Nie wynika ona z ustawy, lecz jest dodatkowym zabezpieczeniem oferowanym przez sprzedawcę. W praktyce oznacza to, że zakres i czas trwania gwarancji zależą od warunków określnych w dokumencie gwarancyjnym (np. w umowie, karcie gwarancyjnej czy regulaminie dewelopera).
Jak długo trwa gwarancja?
Standardowo deweloperzy udzielają gwarancji na okres 2-3 lat, ale w niektórych przypadkach może to być nawet 5 czy 10 lat (np. na konstrukcję budynku, dach czy instalacje). Czas gwarancji liczy się od momentu wydania lokalu kupującemu. Po jego upływie roszczenia z tytułu gwarancji wygasają, ale nadal można korzystać z rękojmi (o ile nie minęło 5 lat).
Co zazwyczaj obejmuje gwarancja?
Zakres odpowiedzialności z tytułu gwarancji zależy od umowy, ale zazwyczaj obejmuje ona:
- wady wykończeniowe (np. pęknięcia tynku, odpadające płytki),
- stolarkę okienną i drzwiową,
- elementy wyposażenia (np. windy, domofony),
- instalacje (elektryczną, wodną, grzewczą)
Niektóre gwarancje wyłączają odpowiedzialność za uszkodzenia wynikające z niewłaściwego użytkowania lokalu/domu czy braku stosowania zaleceń konserwacyjnych.
Jak zgłosić wadę w ramach gwarancji?
- Sprawdź dokument gwarancyjny – określa on zasady zgłaszania usterek.
- Zgłoś wadę pisemnie (list polecony, formularz dewelopera).
- Opisz problem i dołącz dokumentację (zdjęcia, protokoły).
- Zachowaj kopię zgłoszenia i korespondencję.
Uwaga: w przypadku gwarancji to gwarant określa zasady (np. termin usunięcia wady czy sposób realizacji roszczenia).
Rękojmia vs Gwarancja – podstawowe różnice
| Cecha | Rękojmia | Gwarancja |
| Charakter prawny | Obowiązkowa, wynika z zapisów ustaw (KC, Ustawa Deweloperska) | Dobrowolna, zależy od wolo gwaranta (np. dewelopera, wykonawcy) |
| Czas trwania | 5 lat od momentu wydania nieruchomości | Standardowo 2 – 3 lata, czasem dłużej na elementy konstrukcyjne lub instalacje |
| Zakres ochrony | Wady fizyczne i prawne | Zakres określony w dokumencie gwarancyjnym (z reguły same wady fizyczne) |
| Uprawnienia kupującego | Naprawa wady, wymiana elementu, obniżenie ceny, odstąpienie od umowy przy wadzie istotnej | Naprawa lub wymiana elementu zgodnie z warunkami gwarancji. |
| Odpowiedzialność | Deweloper | Gwarant (deweloper, wykonawca, producent materiałów) |
| Możliwość zrzeczenia się | Nie – rękojmia działa automatycznie. | Tak – gwarant może ograniczyć zakres lub czas trwania gwarancji. |
Podsumowanie
Najważniejszym prawem osoby kupującej nieruchomość na rynku pierwotnym jest rękojmia. Obowiązuje ona zawsze przez 5 lat i daje najszerszą ochronę. Gwarancję najlepiej traktować jako uzupełnienie rękojmi, a nie jej zamiennik.