Blog

Decydując się na zakup mieszkania już na samym początku drogi stajemy przed dylematem: na jakim rynku się skupić? który rynek: pierwotny czy wtórny da mi możliwość najoptymalniejszego wyboru? Jak pewnie podejrzewasz odpowiedź nie jest wcale jednoznaczna. Oba rozwiązania bowiem mają swoje plusy i minusy, a wybór często zależy nie tylko od budżetu, ale też od naszego stylu życia, planów inwestycyjnych czy indywidualnych oczekiwań. Przeanalizujmy zatem najważniejsze różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym, tak abyś mógł/mogła świadomie zdecydować , który kierunek poszukiwań będzie lepszy dla Ciebie.

Zdefiniujmy sobie jak najprościej, czym w ogóle są oba rynki

• Rynek pierwotny – rynek, na którym mieszkania kupujemy bezpośrednio od dewelopera (nowe inwestycje, budynki w trakcie budowy lub świeżo oddane).
• Rynek wtórny – rynek, na którym mieszkania nabywamy od poprzedniego właściciela (nieruchomość jest już użytkowana, często ma już kilkuletnią lub kilkudziesięcioletnią historię).

Rozróżnienie proste, prawda? W praktyce okazuje się ono bardzo istotne.

Zalety i wady rynku pierwotnego

• Zalety
  • Nowość i brak obciążeń prawnych – nie musisz obawiać się hipotek czy roszczeń poprzednich właścicieli. Zastrzeżenie: choć mieszkanie nie ma „historii prawnej” zawsze pamiętaj o sprawdzeniu historii dewelopera. Zajrzyj do KRS, bazy dłużników, sprawdź czy spółka nie jest w trakcie upadłości czy restrukturyzacji, sprawdź opinie o poprzednich inwestycjach. Księga Wieczysta powinna zostać założona bezobciążeniowo (ustawa deweloperska nakłada obowiązek, by hipoteka była „czyszczona” przy podpisaniu aktu notarialnego).
  • Możliwość aranżacji mieszkania wg własnej wizji – od układu gniazdek po wybór standardu wykończenia.
  • Nowoczesne technologie – energooszczędność, windy, garaże, często smart home.
  • Rękojmia i gwarancja – deweloper odpowiada za wady budynku przez 5 lat.
  • Potencjał wzrostu wartości – kupując mieszkanie na bardzo wczesnym etapie często można uzyskać lepszą cenę.
• Wady
  • Czas oczekiwania – budowa może trwać 2 a nawet i 3 lata.
  • Koszty wykończenia – stan deweloperski wymaga dodatkowych wydatków związanych z wykończeniem mieszkania.
  • Ryzyko opóźnień – z różnych powodów budowa może się przeciągnąć, co komplikuje plany przeprowadzki.
  • Usługi lokalne i infrastruktura dopiero powstają.

Zalety i wady rynku wtórnego

• Zalety
  • Gotowe do zamieszkania – możesz wprowadzić się praktycznie od razu.
  • Rozwinięta okolica – infrastruktura i sąsiedztwo są już znane.
  • Dostępność w centrach miast – jeśli chcesz mieszkać w ścisłym centrum miasta to często tylko na rynku wtórnym znajdziesz takie mieszkania.
  • Bardziej przewidywalna cena końcowa – często obejmuje ona także umeblowanie.
• Wady
  • Stan techniczny – starsze instalacje i wyższe rachunki za ogrzewanie.
  • Historia prawna – hipoteka, roszczenia spadkowe, najemcy z meldunkiem – trzeba pamiętać o dokładnym zweryfikowaniu tych kwestii przed zakupem.
  • Ograniczone możliwości aranżacyjne – często nie da się już zmienić układu pomieszczeń.
  • Słabsza rękojmia niż na rynku pierwotnym

Kwestie podatkowe związane z obydwoma rynkami

• Rynek pierwotny: kupując mieszkanie od dewelopera nie płacisz podatku PCC (2%). W cenie lokalu jest już zawarty podatek VAT (najczęściej 8% dla mieszkań do 150 m2, a 23% powyżej tego metrażu). VAT jest „niewidoczny” dla nabywcy, jego całość rozlicza deweloper.

• Rynek wtórny: Kupując mieszkanie od osoby prywatnej musisz zapłacić podatek PCC w wysokości 2% ceny transakcyjnej. Nie ma VAT-u, bo sprzedaż osoby fizycznej nie jest objęta tym podatkiem.

Podsumujmy sobie krótko to wszystko

Rynek pierwotny i wtórny różnią się nie tylko ceną i standardem, ale także poziomem bezpieczeństwa transakcji, zakresem obowiązków kupującego i potencjalnymi ryzykami.

• Rynek pierwotny daje nowoczesne rozwiązania, brak „historii prawnej” i rękojmię na 5 lat, ale wiąże się z dodatkowymi kosztami wykończenia i ryzykiem opóźnień budowy.
• Rynek wtórny pozwala nam wprowadzić się od razu do mieszkania, ale wymaga dokładnej weryfikacji stanu prawnego i technicznego, a rękojmia jest krótsza i często ograniczona. Pamiętaj też o uwzględnieniu w kosztach 2% podatku PCC.