Kiedy myślisz o wartości nieruchomości, zapewne masz na myśli jej cenę rynkową, czyli tę za którą można ją dziś sprzedać. Ale, gdy w grę wchodzi kredyt hipoteczny, bank patrzy na nią zupełnie inaczej. Pojawia się wtedy pojęcie bankowo – hipotecznej wartości nieruchomości – kluczowego, choć często niedocenianego parametru w całym procesie finansowania zakupu.
Czym zatem jest wspomniana bankowo – hipoteczna wartość nieruchomości ?
To „konserwatywna” ocena jej wartości dokonana przez bank lub rzeczoznawcę majątkowego mająca na celu określenie maksymalnej kwoty, jaką instytucja finansowa może bezpiecznie pożyczyć kredytobiorcy. Nie chodzi tu o aktualną cenę na rynku, ale o wartość, którą nieruchomość prawdopodobnie utrzyma w długim okresie – nawet w razie wahań koniunktury.
Bankowo hipoteczna a rynkowa wartość nieruchomości – gdzie leży różnica?
- Wartość rynkowa – to cena, którą kupujący jest gotów zapłacić, a sprzedający zaakceptować, przy założeniu, że obie strony działają racjonalnie i bez przymusu.
- Wartość bankowo – hipoteczna – opiera się na analizie długoterminowej: stabilności lokalizacji, trwałości konstrukcji, prognoz rozwoju danego obszaru czy ryzyka inwestycyjnego. Z perspektywy banku chodzi o zabezpieczenie ryzyka. Kredyt udzielany jest na wiele lat, a bank chce mieć pewność, że w razie konieczności egzekucji z nieruchomości, odzyska pożyczone środki – nawet jeśli rynek zaliczy „korektę”.
Jak ustalana jest wartość bankowo – hipoteczna?
Banki opierają się na operacie szacunkowym sporządzanym przez rzeczoznawcę majątkowego. Często bazują też na własnych algorytmach , bazach danych transakcyjnych i wewnętrznych limitach ryzyka. Co istotne wartość bankowo – hipoteczna często bywa niższa niż rynkowa – czasem nawet o 10 czy 20%. Na podstawie tej wartości bank wylicza wskaźnik LTV (loan-to-value), który wpływa na warunki kredytu, np. wysokość marży, konieczność wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego czy nawet na decyzję o przyznaniu finansowania.
Dlaczego wartość ta jest ważna dla kredytobiorcy?
Może się okazać, że pomimo wysokiej ceny zakupu, bank uzna, że wartość bankowo – hipoteczna jest niższa – co będzie skutkowało niższą kwotą kredytu możliwą do uzyskania. Dla inwestora oznacza to większą konieczność zaangażowania środków własnych.
Podsumowanie
Bankowo – hipoteczna wartość nieruchomości jest przykładem tego jak świat bankowości „filtruje” rzeczywistość przez pryzmat ryzyka. Można powiedzieć, że jest fundamentem bezpiecznego finansowania – zarówno dla banku, jak i kredytobiorcy. Warto ją rozumieć i uwzględniać w swoich planach – bo w świecie kredytów hipotecznych to właśnie ta wartość ma ostatnie słowo.