Stosunkowo duża konkurencja pomiędzy firmami deweloperskimi powoduje, że szukają one różnych sposobów na przyciągnięcie Klientów. Jednym z nich jest zaoferowanie formy finansowania opartej na ratach notarialnych. Nie jest to jeszcze popularne w Polsce rozwiązanie, jednak coraz częściej można znaleźć oferty sprzedaży, które ją umożliwiają. Przyjrzyjmy się jej trochę bliżej.
Na czym polega mechanizm finansowania zakupu nieruchomości za pomocą rat notarialnych?
Mechanizm ten polega na tym, że płatność za nieruchomość jest podzielona na transze (raty), które kupujący wpłaca na podstawie postępu prac budowlanych. Kupujący i deweloper podpisują umowę deweloperską w formie aktu notarialnego, w której określone są warunki zakupu, harmonogram wpłat oraz etapy budowy. Płatności są podzielone na transze zgodnie z harmonogramem postępu budowy. Po ukończeniu określonego etapu budowy kupujący wpłaca odpowiedną transzę. Każda taka wpłata potwierdzana jest osobnym aktem notarialnym. W akcie notarialnym kupujący ma możliwość wpisu roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości do księgi wieczystej. Wpis roszczenia oznacza, że kupujący zyskuje prawo do danej części nieruchomości proporcjonalnie do wpłaconej kwoty, deweloper nie może swobodnie dysponować nieruchomością bez zgody kupującego, a także to, że w razie problemów dewelopera (np. jego upadłości) kupujący jest chroniony jako wierzyciel w postępowaniu upadłościowym. Proces ten powtarza się dla każdej raty, aż do zakończenia budowy i zapłaty pełnej kwoty. Na koniec procesu podpisywana jest umowa przeniesienia własności.
Dla kogo jest to rozwiązanie?
Grupą potencjalnych klientów uwzględniających taką formę finansowania będą osoby, które posiadają własne środki lub mogą je zgromadzić w trakcie budowy, a jednocześnie chcą zwiększyć bezpieczeństwo zakupu na rynku pierwotnym.
Gdzie szukać tego typu opcji finansowania?
Ze względu na specyfikę tego typu finansowania takiej opcji finansowania należy szukać przede wszystkim na rynku pierwotnym.
Jaki są zalety i wady tego typu rozwiązania?
Zalety
– brak kosztów kredytowych (odsetki, prowizje, czas związany z formalnościami),
– elastyczność finansowa (rozłożenie płatności w czasie umożliwia gromadzenie środków na kolejne transze),
– zabezpieczenie wpłat aktem notarialnym z możliwością wpisu roszczenia o przeniesienie własności,
– większa motywacja dla dewelopera (płatności zależne od postępu prac)
– nieruchomość nie jest obciążona hipoteką.
Wady
– większa ilość wizyt w kancelarii notarialnej to większa ilość kosztów związanych z poszczególnymi czynnościami,
– konieczność precyzyjnego skonstruowania umowy wymusza niejako zaangażowania prawnika, który będzie czuwał nad poprawnością i bezpieczeństwem poszczególnych zapisów,
– każde opóźnienie realizacji inwestycji wymaga na nowo dostosowania harmonogramu,
– pamiętajmy, że chociaż płatności są rozłożone na raty to kupujący i tak ma obowiązek w wyznaczonym czasie uzbierać całą kwotę (bez wsparcia kredytu),
– dla dewelopera wadą jest przede wszystkim duże ryzyko związane z wypłacalnością klienta. Problemy z wypłacalnością klientów mogą znacząco zaburzyć proces realizacji inwestycji.