Kupując nieruchomość łatwo ulec wrażeniu, że każdy „apartament” to po prostu bardziej luksusowe mieszkanie. W praktyce te dwa pojęcia często oznaczają zupełnie różne produkty. Zanim więc zainwestujesz oszczędności w lokal reklamowany jako apartament inwestycyjny, warto zrozumieć, czym tak naprawdę różni się on od klasycznego mieszkania i jakie niesie to konsekwencje. Wiedza ta może uchronić Cię przed rozczarowaniem, a nawet przed kosztowną pomyłką.
1. Status prawny i przeznaczenie lokalu
| Aspekty/Przepisy prawne | Mieszkanie | Apartament inwestycyjny (lokal usługowy) |
| Status prawny | Lokal mieszkalny, przeznaczony do stałego zamieszkania | Lokal użytkowy/usługowy przeznaczony do wynajmu krótkoterminowego lub działalności usługowej |
| Ustawa deweloperska | Obowiązuje chroniąc nabywcę (rachunek powierniczy, gwarancja zwrotu wpłat w razie upadłości dewelopera, określona procedura odbioru mieszkania). | Nie podlega pod ustawę. |
| Prawo budowlane | Narzuca wymogi dotyczące m.in. minimalnej powierzchni, doświetlenia, wentylacji czy też bezpieczeństwa pożarowego. | Normy mniej restrykcyjne. Lokal może mieć inną powierzchnię, układ czy parametry techniczne w porównaniu do tych, które wymagane są dla mieszkań. |
| Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) | Obszar MN / MW – tereny zabudowy mieszkaniowej | Obszar U / UZ – tereny usługowe, nie wolno budować mieszkań |
| Prawo lokatorskie | Chroni najemcą: ograniczenia w eksmisji, obowiązek lokalu zastępczego etc. | Nie obowiązuje – właściciel może zakończyć najem krótkoterminowy bez ograniczeń przewidzianych dla mieszkań. |
| Ustawa o własności lokali | Możliwość stałego użytkowania i zameldowania, pełne prawo własności lokalu mieszkalnego. | Brak prawa do zameldowania, użytkowanie ograniczone do celu zgodnego z przeznaczeniem lokalu usługowego. |
| Podatek VAT | Przy zakupie mieszkania o powierzchni < 150 m2 stawka VAT – 8%. | Standardowo 23% |
| Przeznaczenie praktyczne | Stałe zamieszkanie, najem długoterminowy | Wynajem krótkoterminowy, działalność usługowa, condohotele. |
2. Finansowanie i podatki
Mieszkanie:
– możliwość finansowania standardowym kredytem hipotecznym,
– niższy wkład własny oraz najczęściej niższe oprocentowanie,
– opodatkowanie zgodnie z zasadami najmu prywatnego lub działalności gospodarczej.
Apartament inwestycyjny:
– banki często traktują go jako lokal komercyjny, co oznacza: wyższy wkład własny (np. 20 – 40%), wyższe marże, bardziej szczegółową analizę zdolności finansowej,
– najem krótkoterminowy podlega zwykle VAT, a rozliczenia są bardziej złożone.
3. Rentowność i ryzyko inwestycyjne
Mieszkanie:
– przeważnie stabilny, przewidywalny zwrot z najmu długoterminowego,
– niższa wrażliwość na zmiany koniunktury turystycznej,
– mniejsze ryzyko przestojów w najmie.
Apartament inwestycyjny:
– potencjalnie wyższa stopa zwrotu, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach turystycznych lub biznesowych,
– z reguły tańszy m2 powierzchni lokalu przy zakupie (w porównaniu z mieszkaniem),
– dochód często uzależniony od sezonu i obłożenia,
– wyższe ryzyko związane z czynnikami zewnętrznymi: turystyką, hotelarstwem, regulacjami lokalnymi.
4. Sposób zarządzania i koszty utrzymania
Mieszkanie:
– możesz zarządzać nim samodzielnie lub zlecić to firmie,
– zwykle umiarkowane koszty eksploatacyjne,
– podatek od nieruchomości niższy niż w przypadku apartamentu inwestycyjnego.
Apartament inwestycyjny:
– często sprzedawany w pakiecie z operatorem, który zajmuje się obsługą najmu,
– wyższe koszty utrzymania lokalu,
– wyższy podatek od nieruchomości.
5. Możliwość własnego użytkowania
Mieszkanie:
– pełna swoboda – w mieszkaniu możesz zamieszkać, wynająć je, sprzedać lub przekazać rodzinie.
Apartament inwestycyjny:
– ograniczona możliwość korzystania na własny użytek (np. kilka tygodni w roku), dłuższe pobyty mogą być formalnie niedozwolone,
– lokal często nie spełnia norm mieszkalnych, co ogranicza jego funkcjonalność.
6. Wartość lokalu przy odsprzedaży
Mieszkanie:
– stabilniejsza wartość rynkowa,
– szeroki rynek nabywców, w tym tych, którzy szukają mieszkania na własne potrzeby.
Apartament inwestycyjny:
– odsprzedaż zwykle trudniejsza – mniejsze grono zainteresowanych,
– wycena wartości bardziej wrażliwa na lokalizację oraz kondycję branży turystycznej,
– wartość lokalu może spaść, jeśli operator zakończy działalność lub zmieni umowę.
Co zatem wybrać?
Mieszkanie i apartament inwestycyjny to dwa różne produkty nieruchomościowe, przeznaczone do innych celów i regulowane odmiennymi przepisami. Wybór powinien zależeć od przemyślanej strategii inwestycyjnej. Jeśli liczysz na w miarę bezpieczny i stabilny dochód (np. najem długoterminowy + wzrost wartości nieruchomości w dłuższym okresie czasu) lub po prostu chcesz kupić lokum na własne potrzeby mieszkaniowe wybierz mieszkanie, jeśli oczekujesz natomiast wyższej rentowności licząc się jednocześnie z większym ryzykiem niepowodzenia – wybierz apartament inwestycyjny.