Dożywotnia służebność osobista i dożywocie to dwie różne instytucje prawa cywilnego różniące się zarówno pod względem charakteru jak i skutków prawnych. Przyjrzyjmy się im bardziej szczegółowo.
Dożywotnia służebność osobista mieszkania
Na czym ona polega? Zazwyczaj na tym, że rodzice lub dziadkowie przenoszą własność nieruchomości na dzieci lub wnuków w zamian za prawo do korzystania ze wskazanych w umowie pomieszczeń czy budynków. Osoba obdarowana staje się właścicielem nieruchomości, czyli może ją użytkować, wynajmować, a także sprzedać. Własność ta jest jednak ograniczona prawem zbywców do korzystania z części nieruchomości (np. pokojów, łazienki, kuchni i korytarza). Zakres służebności określa się w umowie. Prawo to podlega wpisowi w dziale III Księgi Wieczystej nieruchomości, choć uwaga nie zawsze !!!. Służebność mieszkania ustanawia się bowiem często przy okazji innej czynności notarialnej, np. darowizny i zdarza się, że nie ma wpisu o służebności w KW. Zawsze więc sprawdzaj na podstawę nabycia nieruchomości i żądaj wglądu do jej treści.
Komu to prawo przysługuje? Tylko służebnikowi (osobie, która przenosi własność na kogoś innego) i wygasa wraz z jego śmiercią. Służebności mieszkania nie można sprzedać, darować czy zapisać w spadku. Po śmierci służebnika właściciel nieruchomości powinien złożyć wniosek do Sądu Wieczystoksięgowego o wykreślenie tego prawa przedstawiając akt zgonu. Pamiętajmy, że zapisy w Księgach Wieczystych nie aktualizują się automatycznie.
Jak można znieść służebność osobistą mieszkania?
- właściciel nieruchomości może wystąpić do sądu o jej zamianę na rentę (musi jednak wykazać, że służebnik korzysta ze swojego uprawnienia w sposób naganny, np. nadużywając alkoholu narusza on mir domowy innych domowników, awanturuje się czy stosuje przemoc),
- właściciel nieruchomości może wystąpić do sądu o jej zniesienie za wynagrodzeniem, gdy stała się ona dla niego szczególnie uciążliwa (doszło do zmiany stosunków ekonomicznych, gospodarczych czy tych związanych z samą nieruchomością),
- uprawniony do służebności dobrowolnie zrzeka się jej podpisując u notariusza odpowiednie oświadczenie woli. Na tej podstawie sąd wieczystoksięgowy po otrzymaniu wniosku wykreśla ją z działu III KW.
Umowa dożywocia
Na czym ona polega? W umowie dożywocia właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę. Nabywca w zamian za to zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub bliskiej mu osobie dożywotnie utrzymanie. Zgodnie z zapisami w Kodeksie Cywilnym oznacza ono, że nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Jakie są cechy charakterystyczne dożywocia? Prawo to jest niezbywalne i nie podlega dziedziczeniu. Wygasa na skutek śmierci dożywotnika. Co istotne przekazana nieruchomość wychodzi też niejako z majątku spadkodawcy jeszcze za jego życia. Spadkobiercy nie mogą dochodzić jakichkolwiek praw po zmarłym dożywotniku do aktualnego właściciela nieruchomości. Umowa dożywocia musi być podpisana w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
ISTOTNE RÓŻNICE
- obowiązek opieki i utrzymania darczyńców (przy umowie dożywocia – tak, przy służebności mieszkania – nie),
- prawo innych spadkobierców do zachowku (przy umowie dożywocia – nie, w przypadku służebności – tak, po śmierci służebnika spadkobiercy nadal mogą żądać zachowku),
- służebność osobista zawsze obciąża nieruchomość. Przy umowie dożywocia natomiast możemy mieć do czynienia z sytuacją kiedy nieruchomość nabyta w drodze umowy dożywocia wcale nie jest obciążona prawnie, bo w umowie zostało np. określone, że prawo to będzie realizowane na innej nieruchomości.